En este artículo vamos a hablaros sobre la ampliación de hipoteca, una forma de conseguir financiación utilizando tú vivienda hipotecada o cualquier otro bien raíz que esté hipotecado y sea susceptible de poderse ampliar dicha hipoteca porque ésta es de importe mucho menor que el valor del bien hipotecado.

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¿Qué es una ampliación de hipoteca?

Una ampliación de hipoteca es un cambio que se hace en el contrato de préstamo hipotecario (suscrito en una escritura pública de préstamo hipotecario),  que técnicamente se conoce como novación, y que consiste en cambiar alguna de las condiciones de la hipoteca original, como puede ser el importe o el plazo. También se puede ampliar el plazo de amortización para pagar menos si estamos atravesando dificultades financieras, pero supondremos que, en nuestro caso, lo que queremos es ampliar el importe de la hipoteca para obtener financiación para para poder cubrir gastos si atravesamos por una mala racha económica,  o para hacer una inversión que creemos importante. Seguidamente vamos a ver cuáles son los pasos y los gastos que conlleva una ampliación de hipoteca.

 

¿Cómo se hace una ampliación de hipoteca?

Como hemos señalado más arriba, lo primero es tener suscrita una hipoteca de un bien con una entidad de crédito. Lo segundo es solicitar al banco que te efectúe una nueva tasación del bien para saber cuál es el valor de mercado de la vivienda a fecha actual. Luego el banco también analizará de nuevo la solvencia del solicitante de ampliación de hipoteca para ver cuál es su situación actual y su capacidad de reembolso en ese preciso momento, para eso revisará si está al corriente de pago en todos sus compromisos financieros mirando si está incluido en algún registro de morosos, tipo ASNEF o RAI. Mirarán su situación laboral actual, su nivel de endeudamiento global pidiendo una nota al CIRBE, que es un Registro que lleva el Banco de España en donde se recogen todas las deudas y avales que cada persona tiene contraídas con entidades financieras (los bancos siempre suelen exigir que no estés endeudado pagando cuotas que supongan más del 30% de tus ingresos) y si todo esto no es suficiente, también le pedirá que aporte más garantías, como otros bienes o que algún familiar le avale como avalista de la operación de ampliación de hipoteca.

Se debe documentar para qué se van a destinar los fondos obtenidos con la ampliación de la hipoteca, como por ejemplo reformas del hogar o la adquisición de un apartamento o un vehículo a motor.

Por último, cuando se negocia el aumento del importe de la hipoteca, también se negociarán el resto de condiciones, como son el tipo de interés, el plazo de amortización o las garantías ofrecidas en caso de impago

 

¿Qué gastos tiene una ampliación de hipoteca?

Los gastos de tasación de la vivienda antes comentado (aquí hay que tener presente que el 80% de su valor actual de tasación debe ser superior al importe ampliado de la hipoteca que solicitamos pues, en caso de no ser así, corremos el riesgo de que el banco nos deniegue la ampliación de hipoteca o nos pida más garantías), los gastos de notaría (ya que hay que hacer una nueva escritura de préstamo hipotecario) y  también pagaremos al banco una comisión por novación, es decir, una cantidad que nos cobrará la entidad financiera por cambiar las condiciones de la escritura hipotecaria original y que suele ir del 0,5 al 1 % del importe aún pendiente de amortización.

El importe de los gastos de tasación de la vivienda suelen ser de unos 250€ aproximadamente, el importe de los gastos de notaría (pues hay que hacer una nueva escritura de préstamo hipotecario y que suele subir en torno a os 250 a 350€ en función del importe del capital aumentado) y luego están los gastos del  Registro de la Propiedad para la inscripción de la nueva hipoteca, que son de unos 50€ aproximadamente, y, por último, los gastos de la gestoría, que suelen ser del orden de unos 200€ o poco más, dependiendo de la gestoría a la que vayamos.

 

¿Cuáles son los gastos e impuestos por ampliar una hipoteca?

Hacer una novación implica unos gastos. Estos serán diferentes dependiendo del tipo de modificaciones que se tengan que hacer en el contrato hipotecario. De hecho, es probable que la entidad bancaria en la que llevemos a cabo la operación solicite la suscripción de una escritura pública para tener mayor seguridad. A pesar de ello, la ampliación de una hipoteca será más barata que la subrogación.

También hay que pagar una serie de impuestos como son, por ejemplo, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es del 0,5% del importe de la parte nueva de capital aumentado, aunque puede variar en función de la Comunidad Autónoma en la que residamos.

El derecho a desgravándonos la hipoteca original no se pierde con la novación (sí se pierde si cancelamos la hipoteca “vieja” y hacemos una nueva ampliada, mucho cuidado con esto, que a partir de 2013 desapareció la deducción por vivienda habitual), lo que  no podremos es deducirnos la parte nueva del importe de la ampliación de la hipoteca, lo otro sí, continúa igual, la parte original de la hipoteca que destinamos a la adquisición de nuestra vivienda habitual podemos seguir deduciéndola en nuestro IRPF, (ya que en esencia es la misma hipoteca solo que se han variado algunas condiciones de la misma) pero la parte del importe nuevo de la nueva ampliación hipotecaria NO.

 

¿Quién hace ampliaciones de hipoteca?

Todas las entidades de crédito hacen ampliaciones de hipoteca, pero lo más lógico es que te dirijas a la entidad financiera en dónde tienes concedida ya la hipoteca, si te vas a otra entidad siempre pide una oferta vinculante en firme ya que luego la tienen que respetar sí o sí.

Mediante Crowdlending también puedes conseguir financiación para tus proyectos de inversión, ésta es una nueva forma alternativa de financiación y de inversión que está haciendo furor en EEUU y UK y que recientemente acaba de llegar a España con crecimientos superiores al 300% en un año.

Consiste, básicamente, en que una multitud de inversores te prestan sus ahorros a cambio de un tanto por ciento de interés. Para ello una empresa de Crowdlending intermediará y recogerá tu solicitud de financiación, la analizará, verá tú solvencia y capacidad de reembolso y si todo está OK, la publicará en su Marketplace  (lugar web en donde los inversores ven las diferente solicitudes de financiación) para que  los inversores la vean y, si lo creen conveniente, inviertan su dinero a préstamo , luego, cuando ya se ha conseguido el 100% del importe solicitado,  se cierra la solicitud y se calcula  la media de los tipos de interés más bajos ofrecidos en la puja y ese será tipo de interés será el que tendrá que pagar el prestatario. También se respetará el tipo de interés al que haya ofrecido su dinero cada inversor y, por ello, la empresa de Crowdlending le pagará el 7% que pidió aunque el tipo medio final que haya salido de la media de la subasta sea del 5%, por ejemplo.

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